בשוק הנדל"ן הישראלי, שנת 2025 מסמנת נקודת מפנה חשובה שלא מעט מומחים צפו מראש: עליית הריביות של השנים האחרונות לא הצליחה למתן את מחירי הדירות, והביקוש לפרויקטים חדשים בכל רחבי הארץ נותר גבוה. כתוצאה מכך, משקיעים רבים שחיפשו אפיקי השקעה אלטרנטיביים גילו את היופי, הגמישות והפוטנציאל שטמונים בהשקעה בקרקעות. בין אם מדובר בקרקע חקלאית העומדת לקראת הפשרה ובין אם בקרקע המאושרת כבר לבנייה, אפיק ההשקעה הזה מתגלה ככדאי במיוחד – ולעיתים אף אטרקטיבי יותר מרכישת דירה קיימת.
היתרון הבולט בהשקעה בקרקע נעוץ בשילוב בין עלות הכניסה הראשונית (שלרוב נמוכה יחסית למחיר דירה) לבין התשואה הגבוהה האפשרית בזמן שהשוק נמצא בעיצומו של תהליך התרחבות והתחדשות תכנונית. אך לפני שניגשים לרכוש מגרש או קרקע להשקעה, כדאי להבין כיצד לנהל את התהליך נכון ומהן הסיבות העיקריות שהופכות את 2025 לשנה מצוינת לביצוע השקעה בתחום זה.
עליית הריביות והמציאות הכלכלית העכשווית
במהלך השנים האחרונות חווינו עליות הדרגתיות אך עקביות בשיעורי הריבית בישראל. צעד זה של בנק ישראל הגיע כתגובה למגמות גלובליות של אינפלציה ושווקים פיננסיים תנודתיים. מצד אחד, העלאת הריבית הפכה את המשכנתאות וההלוואות לצורכי דיור ליקרות יותר, מה שמקשה על חלק מהאוכלוסייה לרכוש דירה למגורים. מצד שני, העלייה הזו הרחיקה משקיעים מסוימים מהשקעות "קלאסיות" בדירות להשכרה, מחשש שהביקוש לא ימשיך לטפס בקצב דומה.
התוצאה היא חיפוש אחר דרכים חדשות למינוף ההון: השקעה בקרקעות, לרבות קרקעות חקלאיות בשלבי הפשרה, קרקעות כבר מאושרות לבנייה ומתחמים מתוכננים על פי תב"עות (תוכניות בניין עיר) מתקדמות. עבור רבים, זוהי החלטה אסטרטגית מוכוונת צמיחה, שכן עלויות הכניסה עדיין נגישות יותר מדירה ממוצעת – והפוטנציאל לתשואה נותר גבוה.
קרקע כמשאב הולך ומתמעט
ישראל, כידוע, היא מדינה קטנה שעתודות הקרקע שלה מוגבלות מאוד, במיוחד במרכז ובאזורי הביקוש הגבוה. כתוצאה מכך, ממשלות ישראל לדורותיהן קידמו ומקדמות הפשרת קרקעות חקלאיות, אך עדיין מדובר בתהליך מורכב וארוך טווח. ככל שהזמן עובר, פחות ופחות קרקעות זמינות נכנסות לשוק, דבר שמטבעו משאיר את מי שהצליח לרכוש קרקע בשלב מוקדם בעמדה אטרקטיבית ביותר.
במקרים רבים, תוכניות המתאר הארציות והמחוזיות (למשל תמ"א 35 או תוכניות מחוזיות אזוריות), צופות גידול באוכלוסייה ומנסות להיערך מראש עם פרויקטים חדשים בתחום המגורים, התעסוקה והתשתיות. ברגע שהתוכניות האלה מבשילות לכדי תוכנית מפורטת מקומית (תב"ע), ערך הקרקע עשוי לזנק בעשרות ואף במאות אחוזים. כך, גם אם מדובר בהשקעה לטווח בינוני-ארוך, היא עשויה להניב תשואה מרשימה.
היתרונות המרכזיים בהשקעה בקרקע
- עלות תחילית נמוכה יחסית
בעוד רכישת דירה דורשת מכם הון משמעותי המגיע לרוב למיליוני שקלים, רכישת מגרש או חלקה קטנה של קרקע עשויה לעמוד על סכום זול משמעותית, בהתאם לסטטוס התכנוני ולמיקום. - תשואה פוטנציאלית גבוהה
אם בוחרים קרקע שנמצאת בשלבי תכנון מתקדמים, ובמיוחד כזו הסמוכה לערים גדולות או בצמידות שכונה מתפתחת, הקפיצה בערך הקרקע עשויה להיות מהירה וחדה ברגע שהתכנון נכנס להילוך גבוה או מתאשרת בנייה בפועל. - גמישות בהמשך
משקיעים יכולים להחליט אם למכור את הקרקע ברווח מיידי לאחר עליית הערך, או להיכנס כשותפים יזמיים בפרויקט מגורים, מסחר או כל פיתוח אחר שיוזם הקבלן. הדבר מקנה מרחב החלטה משמעותי ומאפשר להתאים את ההשקעה לנתונים אישיים של המשקיע. - התמודדות עם תנודתיות כלכלית
בתנאי שוק תנודתיים, קרקע נתפסת כערוץ יציב יותר בהשוואה לשוק ההון. גם אם יידרשו כמה שנים עד מימוש הפוטנציאל התכנוני, סיכויי הירידה במחיר הקרקע נמוכים משמעותית, במיוחד באזורי ביקוש.
כך תבחרו נכון את הקרקע שלכם
- בחינה תכנונית: חשוב לבדוק אילו תוכניות מתאר או תוכניות בניין עיר חלות על הקרקע. במאגרי מידע תכנוניים או אצל הוועדות המקומיות והמחוזיות ניתן לראות מהו הייעוד החוקי של הקרקע (חקלאות, תעשייה, מגורים וכו').
- בדיקת מיקום וגישה: למיקום יש השפעה עצומה על ערך הקרקע. קרקע בסמוך לערים מתפתחות או צירי תחבורה מרכזיים, כמו כביש 6 או מקטעי רכבות, תיהנה מביקוש גבוה ותשואה נאה בעתיד.
- ליווי שמאי ועו"ד: לפני רכישת הקרקע, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין על מנת לדעת מה שווייה כיום ומה צפוי להיות שווייה לאחר שתוכנית חדשה תאושר. עו"ד המתמחה במקרקעין יסייע לבדוק את חוקיות העסקה ואת הרישום הנכון בטאבו או במנהל.
- ריבוי בעלים: לעיתים, קרקע רשומה על מספר יורשים או שותפים. במצב כזה חשוב להכיר את הסיכונים והאפשרויות העתידיות לנהל תוכנית איחוד וחלוקה או מכירת חלקים מהנכס.
טכנולוגיות חדשות באיתור ותכנון
לצד ההתפתחות בענף הנדל"ן, צמחה גם מגמה של שימוש בטכנולוגיות מתקדמות לאיתור קרקעות והשבחתן. חברות נדל"ן מובילות עושות שימוש במערכות מידע גיאוגרפיות (GIS), נתוני לוויין ותוכנות שירטוט מתקדמות, המאפשרות להעריך באופן מדויק יותר את הפוטנציאל של השטח. במקביל, ועדות התכנון משדרגות את כלי העבודה שלהן ומתאימות את אישורי הבנייה למציאות הדינמית בישראל.
התוצאה היא קיצור זמנים משמעותי בתהליכי ההפשרה ואישור התוכניות – מה שגם מאפשר להשקעה בקרקע להיות ממומשת מהר יותר מבעבר.
תזמון ההשקעה – מדוע דווקא עכשיו?
ישראל ממשיכה להתרחב בקצב מהיר. על פי תחזיות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אוכלוסיית המדינה צפויה לגדול במיליוני תושבים במהלך העשורים הקרובים. ב-2025 כבר ניתן להבחין בצורך דחוף בפרויקטי בנייה חדשים באזורי הביקוש – לא רק למגורים אלא גם למסחר, לתעסוקה ולשירותים ציבוריים. במקביל, המחסור של קרקע שהופשרה מביא לתחרות בין היזמים, וכך מתהווים מחירים גבוהים יותר כאשר הקרקע מקבלת אישורי בנייה.
מי שמזהים בשלב מוקדם חלקות בעלות פוטנציאל ואוחזים בהן, עשויים לגלות שבעוד מספר שנים, כאשר תוכנית המתאר תאושר, ערך הקרקע יקפוץ באופן משמעותי. כך, אפשר לנצל את היתרון של "הכניסה המוקדמת" לשוק.
בחירת השותפים הנכונים
לצד כל ההיבטים החיוביים של השקעה בקרקע, חשוב לזכור שישנן לא מעט מורכבויות. כדי למזער סיכונים ולנצל במלואו את הפוטנציאל, כדאי להיעזר בגורם מוסמך שמכיר את השטח, חי את השוק ויודע לקדם את מהלכי התכנון מול הגופים המוניציפליים. מכאן מגיע הערך של פנייה לחברה שיש לה רקורד מוכח בתחום ומוניטין איתן.
באופן הזה, תוכלו לבחון קרקע להשקעה המתאימה לאסטרטגיה ולתקציב שלכם, כאשר כל ההיבטים המשפטיים, השמאיים והתכנוניים נבדקו מראש על ידי אנשי מקצוע מנוסים.
הצטרפו להצלחה: בוחרים א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן
מבט חטוף על שוק הנדל"ן מבהיר מדוע חוברים כיום משקיעים רבים ליזמים המתמחים באיתור, פיתוח ושיווק קרקע. בין החברות הבולטות בתחום נמצאת א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן, שמאגדת תחת קורת גג אחת את כל השירותים שאתם זקוקים להם בתור משקיעים: החל מהבדיקות הראשוניות לגבי המיקום ומצב הרישום, דרך תכנון קפדני עם שמאים ועורכי דין ועד לניהול המשא ומתן מול גורמים שונים והבטחת העסקה עד לחתימה סופית.
כשאתם בוחרים בחברה בעלת ניסיון רב, הרווח הוא לא רק בידיעה שאתם מגובים משפטית ושמאית, אלא גם ביכולת לזהות הזדמנויות לפני שהשוק מתמלא במשקיעים. מנגנוני התכנון במדינה נוחים יותר בעבודה מול גופים מנוסים, ושם נמצא היתרון התחרותי של א.ב מוראנו.
לסיכום
2025 היא ללא ספק שנה רבת אפשרויות בתחום הנדל"ן הישראלי, וכשמדובר בהשקעה בקרקעות – כגודל הפוטנציאל כך גם גודל ההזדמנות. עליית הריביות לא הצליחה למנוע המשך ביקוש למגורים ולפרויקטים חדשים, ומרכזי האוכלוסייה צפויים להתרחב עוד ועוד בשנים הקרובות. המציאות הזו ממצבת את הקרקע כמשאב שהביקוש לו רק ימשיך לעלות, ומי שיודעים לאתר אותה בזמן ולהחזיק בה עשויים לקצור רווחים נאים.
עם זאת, אין לזלזל בבדיקות המקדימות ובצורך בהכוונה מקצועית. השקעה בקרקע טומנת בחובה סיכונים שונים, הנוגעים בעיקר לבירוקרטיה, לרישום ולשלבי התכנון שיכולים להימשך זמן. לכן, מומלץ לבחון כל מקרה לגופו, להיעזר באנשי מקצוע ולשמור על טווח השקעה הגיוני. השקעה חכמה בקרקע היא כזו הנעשית במודעות מלאה לתשואה הפוטנציאלית ולסיכונים האפשריים – ומתבצעת יחד עם מומחים שמסוגלים ללוות אתכם צעד אחר צעד עד להצלחה.
הרשמה לניוזלטר השבועי
כל מה שחשוב לדעת – במייל אחד.
הישארו מעודכנים עם חדשות שניתן לסמוך עליהן.
• לעוד תכנים ועדכונים הרשמו לערוץ הטלגרם שלנו: לחצו כאן
• מצאתם טעות? יש לכם שאלה? תגובה? פנו אלינו דרך הטלגרם או דרך המייל
